Points clés	Détails à retenir
👀	Le sujet du légataire universel et de la vente d’un bien immobilier
💡	Explications sur le statut de légataire universel et ses droits
💰	Quelques points à prendre en compte pour vendre un bien immobilier en tant que légataire universel

Dans le cadre de la succession d’un proche, le sujet de la vente d’un bien immobilier peut se poser pour le légataire universel. Ce dernier a en effet le pouvoir de gérer et de disposer de tous les biens du défunt. Mais peut-il vendre un bien immobilier en tant que légataire universel ? Quels sont les éléments à prendre en compte pour cette vente ? Dans cet article, nous allons expliquer le statut du légataire universel et ses droits en matière de vente immobilière.

01 | Qu’est-ce qu’un légataire universel ?

Le légataire universel est une personne désignée dans un testament pour recevoir l’intégralité des biens d’une succession. Cela signifie qu’à la mort du testateur, le légataire universel hérite de tous les éléments du patrimoine, que ce soit mobiliers, immobiliers, créances ou dettes. À la différence d’un légataire à titre particulier (qui recevra un bien spécifique, comme une maison ou une voiture), le légataire universel devient en quelque sorte l’ »héritier total », sauf si la loi limite ses droits (notamment en présence d’héritiers réservataires).

Il est utile de savoir qu’il existe aussi des légataires à titre universel, qui ne reçoivent qu’une quote-part (par exemple, la moitié de l’ensemble des biens) mais pas la totalité. Cette subtilité est essentielle pour comprendre la répartition des droits après un décès. La forme du testament – olographe ou authentique – peut aussi influencer la mise en œuvre du legs.

02 | Quels sont les droits d’un légataire universel ?

Être légataire universel donne de forts droits sur la succession, mais ces droits ne sont pleins et entiers qu’après certaines étapes incontournables. Une fois le testament valable confirmé par un notaire, le légataire universel peut acquérir la propriété des biens transmis… à condition d’accepter formellement la succession.

Attention, toutefois : si la succession est grevée de dettes, vous acceptez aussi ces dettes, ce qui peut transformer un héritage en fardeau. J’ai croisé le cas, lors d’une vente notariale, d’un légataire universel qui ignorait la présence de lourdes dettes fiscales du défunt : il a dû tout vendre, maison incluse, pour les couvrir.

Autre fait important : les héritiers réservataires (comme les enfants) ont un droit légal sur une part de la succession. Le légataire universel ne peut pas leur retirer cet avantage. Si un testament ne respecte pas cette règle, il peut être contesté et partiellement annulé.

03 | Vente d’un bien immobilier par un légataire universel : est-ce possible ?

La réponse à la grande question « le légataire universel peut il vendre un bien immobilier » est : oui, mais pas à n’importe quelle condition. En principe, une fois la succession acceptée et les actes notariés établis, le légataire universel devient plein propriétaire des biens hérités, et peut donc les vendre.

Mais dans la réalité, tout dépend du contexte juridique de la succession. Si le défunt laisse plusieurs légataires universels ou des héritiers réservataires, le bien est probablement en indivision. Dans ce cas, la vente est soumise à l’accord de tous les co-indivisaires. Il ne s’agit donc pas seulement de vouloir vendre… mais d’obtenir les validations nécessaires.

Par ailleurs, il faut que la succession soit clôturée, les dettes réglées, et les titres de propriété mis à jour. Ne vous jetez donc pas sur le panneau « à vendre » trop vite. Une cliente m’a un jour raconté comment elle avait signé un compromis de vente… sans acte de notoriété complet. Résultat : vente bloquée pendant huit mois !

04 | Les démarches à suivre avant la vente

Avant de pouvoir vendre un bien immobilier en tant que légataire universel, certaines formalités sont impératives. Voici les étapes principales à respecter :

Tout d’abord, le notaire établira l’acte de notoriété, qui atteste officiellement de votre qualité de légataire universel. Ensuite, l’attestation immobilière permet de mettre à jour les fichiers fonciers pour faire apparaître votre nom en tant que propriétaire.

Il faudra également régler les éventuels droits de succession, en fonction de la valeur du bien transmis, et obtenir le titre de propriété mis à jour.

Si le bien est en indivision, il est essentiel de recueillir l’accord de tous les coindivisaires pour vendre. À défaut, la vente ne sera pas valable. Une fois ce cap franchi, vous pouvez signer un mandat avec un agent immobilier, commander les diagnostics obligatoires (énergie, amiante, plomb, etc.), puis passer au compromis de vente.

Dans ma pratique, j’ai pu accompagner plusieurs successions. Ce qui est frappant, c’est le délai moyen de 6 à 9 mois entre le décès et la concrétisation d’une vente – c’est un vrai marathon administratif !

05 | Cas particuliers à connaître

Certaines situations compliquent la vente d’un bien hérité par un légataire universel. L’une des plus fréquentes concerne l’usufruit. Si le testateur a légué la nue-propriété du bien au légataire universel, mais a concédé l’usufruit à son époux survivant, la vente ne peut se faire sans accord de l’usufruitier.

Autre configuration délicate : l’indivision. Lorsqu’un bien appartient à plusieurs héritiers ou légataires, une décision majoritaire ou consensuelle est requise pour vendre. Une indivision peut facilement bloquer un projet de vente, même voulu par la majorité des parties.

Le dernier cas épineux concerne les testaments contestés. Si un héritier réservataire conteste le legs au motif de dépassement de la quotité disponible, la vente du bien peut être suspendue, voire interdite, le temps qu’une décision judiciaire soit prise.

J’ai vu une affaire dans laquelle un frère contestait un testament car il l’estimait rédigé sous pression. Résultat : impossible pour le légataire universel de vendre l’appartement familial, pendant un an et demi. Cela montre à quel point les cas particuliers peuvent devenir un frein majeur.

06 | Fiscalité applicable à la vente immobilière héritée

Vendre un bien reçu par succession n’est pas sans conséquences fiscales. En tant que légataire universel, vous devrez d’abord vous acquitter des droits de succession. Le taux varie selon votre lien avec le défunt. Entre parents éloignés ou amis, cela peut atteindre 60 % de droits… une charge considérable qui peut contraindre à vendre rapidement.

Ensuite vient la fameuse fiscalité sur la plus-value. Heureusement, un abattement s’applique en fonction de la durée de détention du bien. Si vous vendez peu de temps après la transmission, vous y serez potentiellement plus exposé. En revanche, au-delà de 30 ans, la plus-value est exonérée d’impôts.

Des frais de notaire, estimés entre 2 et 4 % de la valeur du bien, s’ajoutent aussi à l’opération. Je recommande de les intégrer dans vos calculs dès le départ, pour éviter les surprises désagréables au moment de la vente.

Je me souviens d’un jeune homme qui pensait que vendre l’appartement laissé par sa grand-mère ne lui coûterait rien. Il est tombé des nues en découvrant qu’il lui restait à peine la moitié des recettes après impôts et frais. Il m’a dit : « J’aurais dû me renseigner avant de signer… ».

Peut-on vendre un bien immobilier en tant que légataire universel ?

Oui, le légataire universel peut vendre un bien immobilier, mais cela ne se fait pas en claquant des doigts. Acceptation de la succession, mise à jour des titres, accord éventuel des coindivisaires ou usufruitiers : tout cela fait partie d’un processus structuré et parfois complexe. En comprenant bien les obligations légales, vous éviterez les mauvaises surprises et menerez votre projet à bien, sereinement.