Points clés	Détails à retenir
💰 Plus-value sur votre maison secondaire	💸 Augmentez votre patrimoine en tirant profit de votre maison secondaire
🏠 Investissement immobilier en hausse	📈 Valorisez votre bien en le vendant avec une plus-value

Vous possédez une maison secondaire et vous souhaitez augmenter votre patrimoine ? Saviez-vous qu’une plus-value sur votre maison secondaire pourrait être la solution ? En effet, l’investissement immobilier est en constante hausse et il peut être avantageux de vendre votre bien lorsqu’il est valorisé pour en tirer profit. Dans cet article, nous allons vous expliquer les avantages de la plus-value sur votre maison secondaire et comment l’obtenir. Ne manquez pas cette opportunité d’augmenter votre patrimoine et découvrez tous nos conseils !

01 | Comprendre la plus-value d’une maison secondaire

Lorsqu’on revend une maison secondaire, la plus-value correspond à la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Autrement dit, c’est le gain réalisé après la cession du bien. Mais attention, ce n’est pas parce que vous vendez plus cher que vous ne devez pas compter les frais annexes.

Par exemple, imaginons que vous ayez acheté une maison secondaire en bord de mer pour 200 000 € il y a 15 ans. Aujourd’hui, grâce à la flambée du marché immobilier, vous la vendez 350 000 € : vous réalisez donc une plus-value brute de 150 000 €. Cependant, des éléments comme les frais notariés, les travaux réalisés et certains abattements fiscaux peuvent impacter ce montant.

Il est important de distinguer la résidence principale et la résidence secondaire. En effet, la revente d’une résidence principale est totalement exonérée d’impôt, tandis que celle d’une maison secondaire est soumise à une taxation.

02 | Comment se calcule la plus-value sur une maison secondaire ?

Le calcul de la plus-value immobilière sur une maison secondaire suit une formule assez simple :

Plus-value brute = Prix de vente – (Prix d’acquisition + Frais annexes)

Les frais annexes incluent :
– Les frais de notaire (forfaitairement évalués à 7,5 % du prix d’achat si non fournis)
– Le coût réel des travaux d’amélioration (factures d’artisans obligatoires)
– Les frais d’agences immobilières (si payés par le vendeur)

Ensuite, une taxation est appliquée sur la plus-value nette. Il faut savoir que la taxation peut être réduite grâce à un abattement progressif selon la durée de détention.

03 | Quelle fiscalité s’applique à la plus-value d’une maison secondaire ?

Malheureusement, toute plus-value réalisée lors de la vente d’une maison secondaire est imposable. Cela comprend :

• 19 % d’impôt sur le revenu
• 17,2 % de prélèvements sociaux

Ce qui veut dire qu’en cas de plus-value nette de 100 000 €, vous devrez vous acquitter de 36 200 € auprès de l’administration fiscale. Un montant non négligeable !

Heureusement, plus vous détenez le bien longtemps, plus vous bénéficiez d’un abattement fiscal :

– Après 6 ans, des réductions commencent à s’appliquer
– Après 22 ans de détention, l’impôt sur le revenu est totalement exonéré
– Après 30 ans, la totalité des prélèvements sociaux disparaît aussi

Cela signifie que si vous avez hérité d’une maison secondaire il y a 35 ans et que vous la vendez, vous échapperez complètement à l’impôt sur la plus-value.

04 | Quelles exonérations sont possibles ?

Il existe plusieurs stratégies légales permettant de limiter, voire d’éviter totalement la taxation de la plus-value lors de la revente d’une maison secondaire.

1. Exonération après 22 ou 30 ans de détention
Comme mentionné précédemment, la durée de possession du bien joue un rôle majeur. Si vous avez le luxe de patienter, vous pourriez économiser des milliers d’euros.

2. Exonération pour la première vente en vue d’acheter une résidence principale
Si vous ne possédez pas de résidence principale et que vous cédez une maison secondaire pour financer votre achat, vous pouvez bénéficier d’une exonération à condition de réinvestir la somme obtenue sous 2 ans.

3. Exonération pour faibles revenus
Si votre revenu fiscal de référence est inférieur à un certain seuil (11 885 € pour une part fiscale en 2024), vous pouvez être exonéré sur votre plus-value.

05 | Comment optimiser le montant de votre plus-value avant la revente ?

Il existe plusieurs astuces pour maximiser votre plus-value tout en réduisant son imposition :

1. Réaliser des travaux éligibles
Tous les travaux ne sont pas déductibles, mais ceux d’amélioration (toiture refaite, isolation, agrandissement) permettent d’ajouter de la valeur à votre bien. Petite astuce : seuls les travaux réalisés par des professionnels sont pris en compte.

2. Choisir le bon moment pour vendre
Les prix de l’immobilier fluctuent et certains moments sont plus judicieux pour vendre, notamment en période de forte demande (printemps et été).

3. Utiliser le mécanisme de l’abattement pour durée de détention
Si vous êtes proche des seuils de 22 ou 30 ans, il peut être avisé d’attendre quelques années supplémentaires pour bénéficier d’une réduction, voire d’une suppression totale de l’imposition sur la plus-value.

06 | Réponses aux questions fréquentes sur la plus-value maison secondaire

1. Quels frais peut-on déduire de la plus-value imposable ?
Vous pouvez inclure les frais notariés, certaines factures de travaux et les frais d’agence dans le calcul de la plus-value nette.

2. Que faire en cas de revente avec moins-value ?
Si vous vendez votre maison secondaire à perte, malheureusement, cette perte n’est pas imputable sur vos autres revenus. Seule exception : si votre bien est enregistré comme actif d’une société.

3. Comment déclarer sa plus-value ?
La déclaration se fait lors de la signature de l’acte de vente, le notaire effectuant la retenue à la source du montant dû à l’administration fiscale.

Augmentez votre patrimoine avec une plus-value sur votre maison secondaire

Optimiser la vente de votre maison secondaire peut fortement influencer votre patrimoine immobilier et votre fiscalité. De la compréhension du calcul de la plus-value à l’exonération fiscale, chaque détail compte pour maximiser votre gain. Être bien informé permet d’anticiper et d’adopter les meilleures stratégies. Alors, avant de vendre, assurez-vous d’être bien préparé.