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Taxe habitation pour résidence secondaire inoccupée
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Vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire qui reste inoccupée toute l’année ?
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Découvrez dans cet article les règles à connaître concernant la taxe d’habitation pour résidence secondaire inoccupée. Un sujet complexe et important à maitriser pour éviter les mauvaises surprises fiscales !
La taxe d’habitation pour résidence secondaire inoccupée peut représenter un coût non négligeable. Il est donc essentiel de bien comprendre les règles afin de prévoir un budget adapté et de ne pas se retrouver en difficulté financière.
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01 | Qu’est-ce que la taxe d’habitation sur une résidence secondaire ?
La taxe d’habitation est un impôt local dû sur les logements meublés en état d’être habités. Même si cette taxe est progressivement supprimée pour les résidences principales depuis 2023, elle reste obligatoire pour les résidences secondaires. Mais attention : un logement inoccupé que vous considérez comme secondaire peut tout de même être soumis à cette taxation. L’administration fiscale ne fait pas de distinction selon votre usage personnel, mais selon la configuration du bien.
Un ami, récemment muté à Toulouse, a conservé son appartement à Nantes « au cas où ». Résultat : il pensait l’avoir mis de côté, mais il continue de recevoir la taxe habitation sur cette résidence secondaire. Ce genre de situation est bien plus courant qu’on ne le croit.
02 | Faut-il payer la taxe habitation pour une résidence secondaire inoccupée ?
La réponse courte ? Oui, dans la majorité des cas, vous devez payer la taxe d’habitation, même si la résidence secondaire est inoccupée. Ce qui compte pour le fisc, ce n’est pas l’usage réel du bien, mais le fait qu’il soit habitable et meublé.
Cependant, il existe quelques cas d’exonération ou de dégrèvement. Par exemple, un logement qui est inhabitable (parce qu’il est en ruine ou sans eau ni électricité) peut être dispensé de taxe. Autre exemple vécu : mes voisins ont hérité d’un pavillon familial dans la Creuse qu’ils n’ont jamais eu le temps de réhabiliter. Grâce à la présentation de justificatifs (photos, constat d’huissier), ils ont obtenu un dégrèvement.
Il est aussi possible de faire un recours dans certaines situations comme une mise en vente prolongée ou la suite d’un départ en EHPAD. Mais gardez en tête une chose : il faut prouver l’inoccupation involontaire. L’absence d’occupation « par confort » ou « manque de temps » ne suffit pas.
03 | Majoration pour logement vacant : dans quels cas et à quels taux ?
Depuis plusieurs années, certaines communes appliquent une majoration de la taxe d’habitation sur les logements vacants dans le but de lutter contre la pénurie de logements, notamment dans les zones dites « tendues ». En 2024, plus de 3 700 communes sont concernées par ce dispositif.
Si votre résidence secondaire est située dans une de ces zones (Marseille, Lyon, Annecy…), elle pourrait être surtaxée, même si elle est inoccupée pour de « bonnes » raisons. Et là, la note grimpe vite : le taux de majoration peut atteindre 60 % !
Un propriétaire que j’ai croisé à une réunion de copropriété à Bordeaux m’a confié qu’il avait vu sa taxe grimper de 1 100 à presque 1 800 euros en un an, juste parce que le logement était resté vide sans être mis en location ni en vente.
04 | Conditions d’exonération ou de dégrèvement
Il y a des cas précis où vous pouvez demander une exonération ou un dégrèvement de la taxe d’habitation sur votre résidence secondaire inoccupée.
Voici les plus fréquents :
– Le logement est inhabitable ou en travaux rendant toute occupation impossible.
– Vous êtes en maison de retraite, EHPAD ou à l’hôpital de façon prolongée.
– Vous êtes hébergé ailleurs pour raisons professionnelles.
– Vous avez hérité d’un bien que vous n’occupez pas encore.
Dans tous ces cas, il vous faudra adresser une requête officielle au centre des finances publiques accompagnée de justificatifs solides : certificat médical, acte de succession, preuve des travaux, etc.
J’ai assisté une amie dans ses démarches après le décès brutal de son père. Trois lettres recommandées, deux appels et un rendez-vous en trésorerie plus tard, elle a obtenu l’exonération. Moralité : persévérance et patience sont vos meilleures armes.
05 | Comment est calculée la taxe habitation résidence secondaire inoccupée ?
Le calcul de la taxe d’habitation repose sur la valeur cadastrale du bien, corrigée selon des coefficients fixés par la commune et les collectivités locales. À cela peuvent s’ajouter des éléments de confort (balcon, garage, piscine…) qui majorent la valeur locative.
Cette base est ensuite soumise à des taux d’imposition votés chaque année. En moyenne, pour une résidence secondaire inoccupée de 80m² en zone non tendue, vous pouvez vous attendre à une taxe avoisinant les 800 à 1 200 euros par an. Mais en zone tendue avec surtaxe, on peut facilement dépasser les 2 000 euros !
J’ai fait le test avec un simulateur en ligne disponible sur impots.gouv.fr pour un appartement à Nice laissé vide depuis un an : 1 750 euros de taxe, dont 850 en surtaxe. Une claque. Pourtant, ce logement ne fait de mal à personne – mais pour l’État, c’est un logement perdu pour le marché locatif.
06 | Déclarer une résidence secondaire inoccupée : démarches et évolutions récentes
Depuis août 2023, toute personne propriétaire d’un bien immobilier doit le déclarer sur son espace personnel sur le site des impôts, en précisant s’il s’agit d’une résidence principale, secondaire ou d’un logement vacant. Cette démarche, bien que discrète dans les médias, est désormais obligatoire.
Si vous ne déclarez pas correctement votre bien, vous risquez une amende forfaitaire de 150 euros par logement. Et si vous oubliez une mise à jour suite à un changement d’occupation (location, occupation par un proche, mise en vente), cela peut entraîner des erreurs de taxation ou des contrôles.
J’ai moi-même failli zapper cette déclaration pour un studio que je possède à Saint-Brieuc. Le courrier du fisc, arrivé début 2024, m’a fait rattraper ça en urgence. Une mise à jour rapide m’a évité des tracas.
À noter : de nouvelles communes ont été ajoutées à la liste des zones applicables à la majoration en 2024. Il est donc crucial de consulter chaque année les arrêtés municipaux et les publications officielles pour vérifier votre statut et les risques de surtaxe.
Taxe habitation pour résidence secondaire inoccupée : les règles à connaître
En 2024, posséder une résidence secondaire inoccupée peut coûter cher si l’on n’est pas bien informé. Entre la taxe d’habitation maintenue, les surtaxes applicables dans certaines communes et les obligations déclaratives, mieux vaut anticiper. Si votre bien est vide contre votre gré, sachez que des exonérations existent, à condition de pouvoir les justifier. Je vous recommande de consulter régulièrement votre espace fiscal et, si besoin, de solliciter un professionnel pour optimiser la gestion fiscale de votre logement.
