01 | Comprendre les bases : SCI et LMNP, deux statuts complémentaires

Quand on plonge dans l’univers de l’immobilier locatif, on entend vite parler de SCI et de LMNP. Deux sigles qui, à première vue, semblent techniques voire incompatibles. La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant de détenir un bien à plusieurs, souvent utilisée pour sa souplesse dans la gestion patrimoniale et la transmission familiale. Elle est à privilégier si vous investissez à plusieurs ou si vous envisagez une succession.

De l’autre côté, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) concerne la location meublée, très prisée pour ses atouts fiscaux. Il s’adresse aux particuliers louant un logement meublé sans en faire leur activité principale — et générant moins de 23 000 € de recettes annuelles ou que cela représente moins de 50 % de leurs revenus totaux. Dans ce cadre, les loyers ne sont pas imposés comme des revenus fonciers classiques, mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), souvent bien plus avantageux.

Ce qui m’a surpris quand j’ai commencé à m’y intéresser, c’est qu’on peut combiner les deux. Oui, SCI et LMNP peuvent fonctionner ensemble, à condition de bien choisir la forme d’imposition de la SCI.

02 | Cumuler SCI et LMNP, est-ce possible ?

La question revient souvent : peut-on faire du LMNP via une SCI ? La réponse est oui… mais avec quelques conditions non négociables. Par défaut, la SCI est imposée à l’impôt sur le revenu (IR), ce qui suppose que ses revenus soient des revenus fonciers. Or, le LMNP génère du BIC, non compatible avec l’IR d’une SCI.

La solution ? Opter pour une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS). Cette structure permet à la SCI de percevoir des loyers meublés et d’être imposée au titre du régime BIC. J’ai personnellement opté pour cette formule sur un bien en colocation meublée à Rennes. Cela m’a permis de bénéficier de l’amortissement comptable, un levier fiscal redoutable dont je reparlerai plus loin.

Attention tout de même : une SCI à l’IS change radicalement la manière dont vous êtes fiscalisé. Ce montage demande une rigueur comptable accrue, l’intervention d’un expert-comptable et une bonne anticipation sur le long terme (notamment en revente, ou lors de la succession).

03 | Fiscalité du LMNP en SCI : IR ou IS ? Comparatif et impacts

Parlons chiffres. Si vous optez pour la SCI à l’IR et que vous louez en meublé, le fisc peut requalifier votre activité en société commerciale — ce qui est interdit dans le cadre d’une SCI “classique”. Cela entraîne des conséquences fiscales lourdes et parfois irréversibles.

En revanche, avec une SCI à l’IS, tout à fait compatible avec le LMNP, vous ouvrez la porte à deux avantages majeurs :

• Amortissement du bien (hors terrain), des meubles, et des travaux
• Déduction d’un grand nombre de charges : intérêts d’emprunt, assurances, frais de notaire, travaux, etc.

Concrètement ? Sur un studio meublé acheté 150 000 € à Toulouse via ma SCI à l’IS, l’amortissement annuel représente près de 4 000 €. Ajoutez des charges annuelles d’exploitation d’environ 2 500 €, et vous comprenez que l’impôt sur le résultat est considérablement réduit. Dans mon cas, il est tombé à… zéro, pendant trois ans !

En revanche, attention aux plus-values. Une vente en SCI à l’IS est soumise à l’impôt sur les sociétés sur la plus-value comptable, moins avantageux que le régime des plus-values des particuliers.

04 | Exemple concret d’un montage LMNP via SCI à l’IS

Voici un cas que j’ai récemment conseillé à une amie. Elle voulait investir à deux avec sa sœur dans un appartement à louer meublé à Lyon. Budget : 220 000 €, revenus locatifs prévisionnels : 950 € par mois.

En créant une SCI à l’IS, elles ont pu :

• Amortir le bien sur 25 ans (hors terrain soit 190 000 € repartis en moyenne sur 25 années soit 7 600 €/an)
• Déduire mensuellement leurs intérêts d’emprunt (environ 400 €)
• Engager une femme de ménage via la SCI, déductible en charges d’exploitation

Résultat ? Elles paient moins de 5 % d’impôts sur les revenus locatifs. Par contre, elles savent déjà qu’en cas de revente dans 15 ans, elles seront imposées sur la plus-value latente comptable, réévaluée par les amortissements.

05 | SCI et LMNP : quels avantages patrimoniaux ?

Si je recommande souvent ce type de montage, c’est parce qu’il coche beaucoup de cases pour ceux qui visent une stratégie patrimoniale. La SCI permet de transmettre progressivement le capital immobilier, notamment via des donations de parts sociales.

Combiné au LMNP via SCI à l’IS, cela permet de générer des revenus peu fiscalisés pendant des années tout en structurant la détention. J’ai vu des couples mariés sans enfants opter pour ce système avec donation croisée de parts, afin de préserver le conjoint survivant.

Pour les familles, la SCI rend la transmission et la gestion à plusieurs bien plus limpides — même si cela implique des règles strictes entre associés. Dans tous les cas, l’intérêt est de découpler usage, capital et fiscalité pour optimiser l’ensemble.

06 | Inconvénients, risques et conseils pratiques

Le principal piège à éviter ? La requalification fiscale. Si votre SCI est à l’IR et que vous louez en meublé, l’administration peut requalifier votre société en société commerciale de fait. Conséquence : rétroactivité d’imposition, TVA, IS… Un véritable cauchemar.

De plus, une SCI à l’IS nécessite une comptabilité rigoureuse. Il est impératif de faire appel à un expert-comptable compétent. Les frais de gestion peuvent atteindre 1 000 à 2 000 € par an. Mais je vois cela comme un investissement : ils permettent de maximiser les avantages fiscaux et d’anticiper les arbitrages à moyen terme.

Enfin, posez-vous la question de votre horizon de placement. Le montage SCI/LMNP convient aux investisseurs sur le long terme, pas à ceux qui veulent revendre dans 5 ans. Mieux vaut avoir une stratégie claire dès le départ.

SCI et LMNP : Quelles différences et avantages pour votre investissement ?

En résumé, la combinaison SCI et LMNP peut être extrêmement puissante si vous maîtrisez les règles du jeu. L’astuce réside dans une bonne structuration juridique (SCI à l’IS), une vision patrimoniale de long terme, et un accompagnement compétent. Cela permet de réduire drastiquement la fiscalité sur vos loyers, tout en préparant l’avenir familial. N’hésitez pas à consulter un expert pour simuler votre situation. Je suis convaincu que bien construit, ce montage peut transformer votre investissement locatif en véritable outil de constitution de patrimoine.